新建住房的銷售數(shù)量、存量房翻新的頻率等，對(duì)裝修、家居建材行業(yè)來(lái)講，都是非常直接的影響因素。

　　最近，中國(guó)指數(shù)研究院給出了一組非常積極的數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)了到2025年末人口總量、新增城鎮(zhèn)人口、商品住宅銷售面積、新開(kāi)工面積，以及住房需求等情況。

　　根據(jù)該機(jī)構(gòu)的前提假設(shè)與預(yù)測(cè)結(jié)果，未來(lái)五年，我國(guó)商品住宅銷售面積為67.8億平方米；銷售額達(dá)79.5萬(wàn)億元；新開(kāi)工面積為74.8億平方米；開(kāi)發(fā)投資額58.5萬(wàn)億元。

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　　從復(fù)合增速看，2021-2025年商品住宅銷售面積年均下降3.7%左右，銷售額年均增長(zhǎng)1.8%左右，新開(kāi)工面積年均下降2.7%左右，開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)3.8%左右。

　　下降的情況相對(duì)較多，意味著住宅面積有所回落，但幅度不大，對(duì)市場(chǎng)的沖擊預(yù)計(jì)不會(huì)太明顯。

　　再具體到各個(gè)指標(biāo)來(lái)看，中指院給出了如下判斷：

　　其一，從2020到2025年，每年的城鎮(zhèn)化率將提高1個(gè)百分點(diǎn)，到2025年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化率提升到66.6%，全國(guó)城鎮(zhèn)人口將達(dá)9.5億人。

　　也就是說(shuō)，未來(lái)五年里，累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口將達(dá)到大概8433萬(wàn)人。

　　其二，2019年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為39.8平方米，較2002年增長(zhǎng)62.1%，年均增加0.9平方米。

　　未來(lái)五年按照年均0.8平方米的速度增長(zhǎng)，到2025年，城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積提升至44.5平方米。

　　那么，意味著未來(lái)五年里，新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求約36.2億平方米。

　　其三，再看改善型住房需求，預(yù)計(jì)未來(lái)5年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度遞增，改善型住房需求共35.7億平方米。

　　人均住房面積的提升，相當(dāng)于是改善型需求的表現(xiàn)。

　　其四，拆遷改造需求預(yù)計(jì)明顯下降，棚改效應(yīng)減弱，老舊房屋將主要以改造替代拆遷。按1.2%~1.4%的拆遷更新率計(jì)算，預(yù)計(jì)未來(lái)五年拆遷改造帶來(lái)的住房需求約22.7~26.5億平方米。

　　各類需求加起來(lái)，中指研究院認(rèn)為，十四五時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量將達(dá)94.6~98.4億平方米。

　　其中，新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求占比最高，改善型需求排第二，最后是拆遷改造帶動(dòng)。

　　大材研究認(rèn)為，按照該預(yù)測(cè)，90多億的城鎮(zhèn)住房需求總量， 將帶給裝修、家居建材行業(yè)非常大的想像空間，意味著大家能做的事情還有很多，舞臺(tái)非常大。

　　目前的頭部企業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)從中受益，規(guī)模擴(kuò)大兩倍以上將很正常。而腰部企業(yè)中，可能還會(huì)成長(zhǎng)起一批實(shí)力角色，擠進(jìn)第一梯隊(duì)。

　　再聯(lián)系到前段時(shí)間，36氪聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布的《2020二胎家庭居住需求調(diào)查報(bào)告》，其中一些二胎住房的調(diào)研結(jié)果，給我們也有所啟發(fā)。

　　該報(bào)告的核心結(jié)論大概包括：

　　1、超3成受訪者要為二胎重新置換房子，主流形式為買一賣一，近5成受訪者購(gòu)置二胎房?jī)r(jià)款達(dá)200萬(wàn)以上，7成受訪者換房?jī)r(jià)差在30萬(wàn)元及以上。

　　2、大“室”所趨，三居及以上戶型是主力；居住需求追求多元化與品質(zhì)化；教育屬性更加重要。

　　3、一線城市二胎家庭中41.1%已經(jīng)換房或會(huì)考慮換房，明顯高于新一線城市(33.5%)和其他低線城市(28.8%)。

　　原因在于，一線城市購(gòu)房門檻較高，多數(shù)家庭先是買小戶型，后來(lái)需要置換大戶型。而新一線城市的購(gòu)房負(fù)擔(dān)較低，第一次就買大戶型的比例較高。

　　4、近9成受訪者選擇三居及以上房源，8成受訪者青睞90-150平區(qū)間段的二胎房。

　　5、在居住空間配置上，收納一切的儲(chǔ)藏室、空間充足的衣帽間和兒童娛樂(lè)室成為二胎家庭最希望配置的功能型空間。

　　據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，54.2%的受訪者希望至少2個(gè)衛(wèi)生間，33.6%的受訪者希望明廚明衛(wèi)。

　　我們認(rèn)為，二胎家庭的大量出現(xiàn)，對(duì)家居、裝修市場(chǎng)帶來(lái)的影響正在體現(xiàn)，比如裝修投入會(huì)更大；對(duì)知名品牌更為看重；室內(nèi)設(shè)計(jì)的需求會(huì)增加；適合兒童的家居方案會(huì)受到歡迎。

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